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Mais que uma obrigatoriedade prevista em lei, o seguro condominial faz toda a diferença na gestão do prédio

Prevenir é melhor do que remediar. Certamente você já ouviu esse dito popular em algum momento da sua vida. Só que muitas vezes deixamos de lado a prevenção e nos programamos mentalmente para resolver o problema quando e se ele aparecer. Mas se o assunto é segurança, nem tudo é tão simples assim.

Nos condomínios, as consequências de um seguro mal feito ou a negligência do síndico podem custar caro. Além de deixar o edifício desprotegido, a ausência de contratação do seguro obrigatório poderá ser comunicada à Superintendência de Seguros Privados e o síndico estará suscetível a cobranças judiciais que podem chegar a 10% do valor segurável. No caso de um empreendimento avaliado em R$ 20 milhões, a multa pode chegar à casa dos R$ 2 milhões.

De acordo com o especialista Mário Sérgio de Souza Andrade, que também já atuou como professor no curso de seguros para síndicos do SENAC/SC, a contratação do serviço é uma obrigação do síndico e está prevista em lei (Art. 1.346, do Código Civil), sendo que no caso específico da Grande Florianópolis é também obrigatória a contratação do seguro de vida dos funcionários, conforme rege a Convenção Coletiva de Trabalho da categoria, em cada um de seus sindicatos representantes.

“O síndico é o único responsável pela contratação do seguro obrigatório do condomínio, respondendo ativa e passivamente em juízo ou fora dele. Seu dever é garantir a proteção de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial, devendo ficar atento também a questões como defasagem ou ausência de coberturas imprescindíveis na apólice”, explica. O primeiro seguro em empreendimentos novos deve ser realizado, no máximo, até 120 dias da concessão do habite-se, sujeito a multa aplicada pelo Governo Federal.

Reforçando a ideia, a corretora de seguros Léia Costa também destaca que caso ocorra um acidente e o seguro não tenha sido contratado, o síndico pode ser processado pelos demais condôminos por perdas e danos. “Para prédios que têm o auxílio da administradora, cabe a ela também a orientação para a definição de valores e coberturas a serem contratadas. Na hipótese de erro e ocorrência de prejuízos graves ao prédio, o síndico pode ter de indenizar os demais moradores com o seu patrimônio pessoal”, avalia. Vale lembrar também que a cobertura do seguro condominial não recai sobre o conteúdo da unidade, ou seja, o proprietário do apartamento não deve abrir mão do seguro residencial para a sua unidade.

Menor custo

Entre os erros mais comuns na hora de fechar o negócio, Mário destaca como sendo uma falha recorrente entre os síndicos apenas “licitar” o seguro, sempre optando pelo menor custo. “O seguro de condomínio é o mais barato entre todos os existentes no mercado. O preço é importante, mas não deve ser determinante para a contratação da apólice. O erro está justamente em contratar um seguro sem a segurança de fazê-lo com um corretor especialista, que tenha a devida habilitação da Superintendência de Seguros Privados (SUSEP), e não atentar-se ao leque de coberturas que são oferecidos”, avalia o especialista. Outro fator importante é a escolha da seguradora, que deve ter condições de assumir as coberturas contratadas em caso de sinistros.

Renovação

As renovações dos seguros devem ser realizadas anualmente pelos síndicos de forma continuada, sem interrupções, sendo essencial a revisão programada de valores e de coberturas. Além disso, é imprescindível que o corretor conheça o local, os riscos que envolvam acidentes com crianças e adultos, a arquitetura, a estrutura do empreendimento e as demais áreas de lazer que cada condomínio oferece para os condôminos. Tudo isso para evitar que o condomínio fique à mercê de acidentes e multas pela infração.

“Lembre-se sempre de pesquisar e comparar preços entre seguradoras antes de renovar o seguro condominial, levando em consideração não apenas o custo, mas também as propostas, coberturas estipuladas e condições gerais do contrato. Para evitar problemas futuros, a dica é ficar atento aos prazos e a qualquer alteração na estrutura do condomínio. As mudanças devem ser previstas na renovação, como por exemplo, quando há a contratação de pessoal”, observa Mário. O seguro do condomínio disponibiliza vários tipos de coberturas, dando ao síndico a liberdade de contratar as garantias que julgue necessário de acordo com o tipo, porte e necessidades do edifício.

Coberturas

Tanto os condomínios verticais quanto horizontais estão obrigados por lei a contratar seguro contra risco de incêndio, queda de raio e explosões de qualquer natureza. Mas, de acordo com Claudia D’Avila, que há 20 anos atua no mercado de seguros do Estado, quando a cobertura básica não atende plenamente a necessidade do segurado, é importante que o síndico aumente a proteção e contrate apólices adicionais que deem garantias contra todas as situações que o empreendimento está sujeito, como coberturas acessórias destinadas ao conteúdo das unidades autônomas, vida de funcionário e responsabilidade civil. Confira algumas das principais coberturas:

Básica Simples: Cobre danos causados pelos riscos de incêndio, queda de raio, explosão por qualquer natureza e queda de aeronave.

Básica Ampla: O condomínio estará protegido contra danos à estrutura do prédio, ou seja, uma única cobertura contempla várias garantias, como: incêndio, explosão, fumaça, queda de aeronaves, vendaval, impacto de veículos, danos elétricos, quebra de vidros, tumultos, greves e lockout, portões, alagamento, desmoronamento e vazamento de tanques ou tubulações, exceto eventos excluídos, devidamente detalhados nas condições gerais do seguro.

O que cada seguro deve cobrir?

Responsabilidade civil do síndico – Cobre atos que gerem sinistros ligados a atribuições do síndico, que causem danos a terceiros, exceto dolo (situações que indiquem má-fé, fraude etc.).

Responsabilidade civil do condomínio – Reembolso, ao condomínio, por danos materiais causados a terceiros, inclusive condôminos. Vale para situações em decorrência de acidentes havidos nas áreas comuns do edifício, que estejam relacionados à conservação das instalações pertencentes ao condomínio. Reclamações ligadas a alagamento, infiltração, entupimento, entre outros, não estão previstas na cobertura.

Vendaval, Furacão, Tornado e Queda de Granizo – Garante, até o limite máximo de indenização estabelecido na apólice, a restituição por perdas e danos materiais diretamente causados aos bens seguráveis por ventos fortes, com velocidade superior a 54 km/h, para áreas comuns do condomínio e tudo que faça parte da estrutura do prédio. Ficam de fora toda a parte do mobiliário, vestuário, animais e objetos de uso pessoal dos condôminos.

Danos Elétricos – Neste fica segurada indenização por perdas e danos materiais diretamente causados a quaisquer máquinas, equipamentos ou instalações eletrônicas ou elétricas de uso comum do condomínio, devido a variações anormais de tensão ou curto-circuito. Não cobre equipamentos eletroeletrônicos dos condôminos.

Vidros, espelhos e mármores – Destinada a amparar a quebra inesperada e acidental de vidros, espelhos, mármores e granitos (exceto piso), instalados nas áreas comuns do condomínio, pela imprudência ou culpa de terceiros, por ato involuntário de condôminos, de empregados ou ainda pela ação de calor artificial, choque térmico ou chuva de granizo. Ficam excluídos dessa cobertura situações em que os vidros não estejam fixos, que não componham a fachada e todos os instalados em áreas privativas.

Alagamento – Garante os danos materiais ao condomínio pela entrada d’água proveniente de aguaceiro, chuva, enchentes, sejam eles ou não consequentes da obstrução ou insuficiência de esgotos, galerias pluviais ou similares.

Desmoronamento – Assegura os danos causados ao condomínio e sua estrutura, em decorrência do desmoronamento total ou parcial, caracterizado neste caso pela queda de muros de divisa ou elementos estruturais, tais como paredes, pilares, vigas e lajes.

Portões – Essa cobertura é destinada a amparar os prejuízos aos portões e cancelas, que devido a um fechamento brusco ou uma queda sofreram danos físicos. Está coberta também a falha mecânica ou manual (acionamento indevido do controle) de abertura e fechamento do portão ou da cancela. Vale ressaltar que algumas seguradoras amparam o portão eo veículo nessa cobertura, enquanto outras cobrem apenas o portão. Não estão cobertos acidentes por inabilidade dos condôminos ou pelo descumprimento de alguma regra.

Roubo e furto qualificado dos bens do condomínio – Garante a indenização por roubo e/ou furto qualificado de bens de propriedade do condomínio, enquanto existentes no Condomínio (áreas comuns). Assegura ainda os danos materiais causados a tais bens durante a prática do roubo e/ou furto qualificado ou ainda quando caracterizada a simples tentativa de tais delitos. Fica de fora toda a parte do mobiliário, vestuário, animais e objetos de uso pessoal dos condôminos.

O que fazer em caso de sinistro?

A primeira medida a ser tomada é o síndico avisar seu corretor de seguros ou a seguradora, o mais breve possível:

Tenha em mãos todas as informações do evento, como por exemplo: data, horário, descrição dos bens atingidos e dos fatos ocorridos. Com isso o corretor poderá orientar como proceder, de acordo com cada tipo de sinistro e imediatamente fará a abertura do processo

É muito importante preservar o local sinistrado, não retirar peças ou realizar reparos sem anuência da seguradora. A seguradora poderá designar um perito ao local

Por fim, é solicitado ao síndico os documentos necessários de acordo com cada tipo de sinistro. De posse das informações, vistoria e documentos a seguradora faz a análise de cobertura técnica. Importante destacar que o prazo de análise começa a ser considerado a partir da entrega de toda a documentação solicitada e não pela data do sinistro.

Cuidados na contratação

Busque um corretor de seguros que seja especialista nesse segmento, visto que envolve cláusulas específicas e termos técnicos muitas vezes desconhecidos

Leia as condições gerais do seguro, entenda cada cobertura contratada e também as exclusões que envolvem cada uma delas. Tire as dúvidas com seu corretor, lembrando que essas cláusulas podem variar de uma seguradora para outra. Faça isso, antes de assinar o contrato

Faça a revisão dos valores e das coberturas na renovação do seguro, a cada ano

Fique atento quanto aos valores praticados, é comum na hora da contratação analisar apenas o preço. Ninguém quer pagar mais caro, porém em se tratando de seguros deve-se também comparar os valores de franquias, a questão da depreciação, entender os diferenciais de cada seguradora, e principalmente as exigências para atendimento num sinistro.